Assessoria tributária

Assessoria tributária do Direto Imobiliário em isenção ITBI – Imposto Transmissão de Bens Imóveis.
O Litoral Norte do Estado de São Paulo as moradias giram torno de 87% de posse.
Primeiro precisamos entender que é uma propriedade, pois ela é composta por dois institutos:
A posse e o domínio.
A posse é direito legal. Apenas basta que o indivíduo adentrar um terreno abandonado e ter a intensão de construir a casa precária para mora, firmou a posse! Podendo ceder a posse através de lavratura a Escritura Pública realizada em Cessão de Direitos Possessórios, por se tratar de imóvel de posse.
Neste caso, não existe o fator gerador do tributo denominado de ITBI- Imposto Transmissão de Bens Imóveis, pois só cabe esse lançamento quando propriedade.
É comum no nosso país às pessoas adquirirem imóveis em situação irregular pensando que são os novos proprietários, ou que o registro é algo quase que automático após o pagamento do preço, porém, na maioria dos casos, estão adquirindo somente o direito de posse, o que requer transformar com isso futuramente em propriedade, matricular no competente Registro de Imóveis para obter o domínio.

Para se obter o Domínio precisa propor a ação Usucapião Judicial ou
Extrajudicial que  é um instituto jurídico disponível às pessoas que desejam regularizar a propriedade de imóveis, apenas a parte territorial sobre os quais detém a posse, isentado a edificação.
Previsto constitucionalmente e no nosso Código Civil, tem por finalidade
priorizar a função social da propriedade de forma que as pessoas possam ter
segurança jurídica para sua utilização.
Para propor a ação de usucapião, o interessado deve estar na posse do imóvel
de forma mansa, pacífica, ininterrupta por um determinado período de tempo, e mais, é necessário preencher os requisitos exigidos na lei para cada situação, aplicável a cada tipo de imóvel de acordo com a sua função.
Assim com os documentos apresentados pode-se enquadra os requisitos para
aquisição de propriedade por usucapião, bem como a capacidade civil dos
interessados.
A  ação de usucapião é enquadra diversos tipos a saber:
– Usucapião ordinária, onde o possuidor deve ter a posse de boa fé e o justo
título, o qual pode ser representado por um contrato de compra e venda ou de
cessão de posse de bens imóveis;
– Usucapião extraordinária, a qual independe de título ou da própria boa-fé;

– Usucapião especial rural a qual é destinada apenas aos imóveis rurais como
pequenas glebas de até cinquenta hectares. Nesse modelo, além do
interessado residir na propriedade, é necessário que o trabalho na terra seja
realizado pelo próprio ou por sua família;
– Usucapião coletiva, destinada para as áreas urbanas e também tem como
fundamento o Estatuto das Cidades. Destinado para famílias de baixa renda e
imóveis com área de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Nesse
modelo, reside a dificuldade de se delimitar o imóvel para cada possuidor, daí o
motivo de chamar-se coletiva;
– Usucapião Especial Familiar, destinado a regularizar imóvel de cônjuges que
abandonaram o lar. Também aplicável apenas a pequenos imóveis urbanos;
– Usucapião especial urbana, destinada a imóveis constantes do plano diretor
municipal. Necessário que sejam pequenas áreas destinadas apenas a moradia
dos requerentes.  

Cada modalidade de usucapião requer um prazo mínimo de posse, além é
claro, do preenchimento dos demais requisitos. Os prazos são:
– Usucapião Ordinária posse ininterrupta por 10 anos. O qual é reduzido para 5
anos quando existe um justo título, residência no local ou atividade de
interesse social;
– Usucapião Extraordinária posse ininterrupta por 15 anos. O qual é reduzido
para 10 anos quando os requerentes residem no imóvel;
– Usucapião especial rural posse ininterrupta de 5 anos;
– Usucapião coletiva posse ininterrupta de 5 anos;
– Usucapião Especial Familiar posse ininterrupta de 2 anos;
– Usucapião especial urbana posse ininterrupta por 5 anos.

Por outro lado, há necessidade de topografia especifica, sendo necessário um
procedimento administrativo, que seria declaração de confrontação e dos vizinhos da esquerda e direita para não existir a necessidade da pericia judicial e aceleraria o
processo judicial, edital e a citação das Fazendas Municipal, Estadual e União.
É bom lembrar, que após a regularização da documentação do imóvel, o seu
valor tende a se elevar de 30% até 50%.

Regularização Fundiária

Atuamos apenas na modalidade Interesse Especifico (REURB-E) aplicável aos condomínios e composse urbanos informais ocupados por população não qualificadas como interesse social.

Quem paga as despesas?

Dependendo da situação econômica da maioria da população que ocupa o núcleo, é definido como será conduzido todo o processo de regularização. Existem despesas que serão rateadas pelos ocupantes do núcleo que incide em custas emolumentos notariais e registrais e quanto à responsabilidade pelos projetos para regularização e implantação das obras de infraestrutura que faltam.

Etapas da REURB-E

O procedimento da REURB-E deve obedecera ás fases descritas no artigo 28 da Lei Federal
13.465/2017.
– Requerimento dos legitimados
– Processamento administrativo do requerimento
– Elaboração do projeto de regularização fundiária
– Saneamento do processo administrativo
– Decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará a
publicidade
– Expedição da CRF pelos municípios
– Registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do Cartório de Registro de Imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

Diretrizes de REURB-E

Poderão requer a REURB-E por meio de abertura de processo pelo Código 0425D – Diretrizes, aqueles mencionados nos incisos I a V do artigo 14 da Lei Federal 13.465/2017 Equipe multidisciplinar para desenvolver o projeto de regularização fundiária, são diversos profissionais técnicos na atuação: Advogados, Assistentes Sociais, Arquitetos, Técnicos Ambientais, Engenheiro Agrimensor e outros.
Documentos necessários para promover a Regularização Fundiária
– Identificadores como RG e CPF tratando se de Pessoa Física ou CNPJ tratando se
Pessoa Jurídica do requerente.
– Comprovação da representatividade do requerente em relação ao condomínio ou
composse. Nos casos de associações, fundações, organizações sociais ou outra
entidade civil, é necessária apresentação do Estatuto da Instituição.
– Histórico da gleba descrevendo a forma como se iniciou a ocupação, os proprietários originais e próximos adquirentes, com comprovação das informações pro meio de certidão de matriculas atualizadas, contrato de compra e venda ou demais instrumentos que permitam conferir as informações prestadas, caso ainda não tenham sido apresentadas.
– Levantamento planialtimetrico cadastral completo georreferenciado do núcleo em
SIRGAS 2.000 e memorial descritivo acompanhadas do ART ou RRT do profissional
responsável técnico pela elaboração do projeto.
– Devem constar neste levantamento as matriculas confrontantes da área com
identificação dos proprietários ou possuidores, indicar a data do levantamento
planimétrico na planta.
– Devem ser representadas quaisquer interferências e diferenciá-las, com piscinas,
construções, postes, abrigos, garagens e representação de elementos como postes e
boca de lobo devem representar a realidade no local.
– O levantamento deverá observar os dispostos nos artigos 28 e 29 do Decreto 9.310, de 15 de março de 2,018, assim como os critérios estabelecidos pela NBR 13.133/94.
– Apresentação de uma cópia digital dos documentos em arquivo eletrônico .dwg e
outra .pdf devendo ser entregue cm 3 cópias físicas a ser inseridas no processo.
– O perímetro do condomínio ou composse a ser regularizado deve possuir coordenadasUTM tridimensionais
– Deve ser informada a modalidade da REURB-E constante no artigo 13, incisos I e II da Lei Federal 13.565/2017 Exigência para aprovação do condomínio ou composse do órgão municipal
– Não serão admitidas alterações das geometrias dos imóveis apresentadas no
levantamento, tais como desdobro ou anexações.
– Até 180 dia o Órgão Municipal vai classificar a REURB em suas modalidades ou
indeferir o requerimento, indicando as medidas a ser adotadas pela reavaliação.
– Se o requerimento for deferido, serão expedidas as diretrizes para regularização do
condômino ou composse urbana informal.

Vender um imóvel?

O vendedor ao venda seu imóvel entende que esta tudo certo a documentação do imóvel e da
edificação do imóvel, por muitas vezes não conhecer o assunto e também desconhecer a
tributação imobiliária.
Então precisa saber o valor atualizado do imóvel, se edificação do imóvel esta de acordo das
posturas municipais, a Receita Federal.
O vendedor e sua esposa precisam estar livre de ônus pessoais perante as Justiças Federais,
Estatais e Municipais e Receita Federal.
A edificação de imóvel do vendedor precisa estar livre de ônus das posturas municipais.
Para saber que o valor do imóvel que esta vendido precisa promover a avaliação do imóvel,
comparado com outros imóveis.
Para saber se a edificação de imóvel, precisa compara os dados e recolhimento da Prefeitura
Municipal:os dados da planta aprovada e carta de habitação; recolhimento da obra perante
Receita Federal

Comprar um imóvel?

Quem compra o primeiro imóvel possui o entusiasmo de cumprir o sonho de ter
a casa própria. Ele sabe o que quer, mas não sabe quais os documentos
necessários para realizar uma boa compra.
O comprador acredita no vendedor, pois não sabe verificar o estado da
documentação do imóvel junto aos órgãos competentes.
Por ser leigo, ele acredita a Escritura Pública lavrada já atende à LEI Nº 7.433
DE 18 DE DEZEMBRO DE 1985, que foi alterada pelo DECRETO Nº 93.240
DE 09 DE SETEMBRO DE 1986.
A Escritura Pública pode ser lavrada pelas modalidades: Cessão de Direitos
Possessórios, quando há a cessão da posse do Cedente ao Cessionário, ou
Compra e Venda, quando o Vendedor vende ao Comprador o direito dominial e
a posse da propriedade.
Uma propriedade tem dois aspectos legais: a posse, que leva em consideração
o estado físico do imóvel, e o domínio, que leva consideração o registro da
matrícula. A posse e o domínio, juntos, formam a propriedade.
Os documentos originados das lavraturas são: a Escritura de Cessão de
Direitos Possessórios, feita pelo Tabelião de Notas, e a Escritura Pública de
Compra e Venda, feita, também, pelo Tabelião de Notas. O imóvel negociado
por Compra e Venda deve ter a matrícula registrada no Cartório de Registro de
Imóveis.
A Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios dispensa o ITBI, já a
Escritura de Compra e Venda tem o recolhimento obrigatório do ITBI.
Os documentos necessários para a instrução da lavratura são iguais nos dois
tipos de cartórios, mas o Tabelião, ao lavrar a Escritura Pública de Compra e
Venda, é obrigado a informar o negócio à Receita Federal e à Prefeitura sede
do imóvel.

Certidões Imobiliárias

Quem compra o primeiro imóvel possui o entusiasmo de cumprir o sonho de ter
a casa própria. Ele sabe o que quer, mas não sabe quais os documentos
necessários para realizar uma boa compra.
O comprador acredita no vendedor, pois não sabe verificar o estado da
documentação do imóvel junto aos órgãos competentes.
Por ser leigo, ele acredita a Escritura Pública lavrada já atende à LEI Nº 7.433
DE 18 DE DEZEMBRO DE 1985, que foi alterada pelo DECRETO Nº 93.240
DE 09 DE SETEMBRO DE 1986, SE não atender esses dispositivos legais,
pode ser surpreendido judicialmente por Fraude ao Credor ou Anulação da
Compra.
A Escritura Pública pode ser lavrada pelas modalidades: Cessão de Direitos
Possessórios, quando há a cessão da posse do Cedente ao Cessionário, ou
Compra e Venda, quando o Vendedor vende ao Comprador o direito dominial e
a posse da propriedade.
Uma propriedade tem dois aspectos legais: a posse, que leva em consideração
o estado físico do imóvel, e o domínio, que leva consideração o registro da
matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. A posse e o domínio, juntos,
formam a propriedade.
Os documentos originados das lavraturas são: a Escritura de Cessão de
Direitos Possessórios, a Escritura Pública de Compra e Venda ambas, feitas
pelo Tabelião de Notas. O imóvel negociado por Compra e Venda deve ter a
matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios dispensa o ITBI, já a
Escritura de Compra e Venda tem o recolhimento obrigatório do ITBI.
Podem ser lavradas no Tabelião de Notas, porém ao lavrar a Escritura Pública
de Compra e Venda, ambas são comunicadas à Receita Federal e à Prefeitura
na sede do imóvel.

Regularização de imóvel

Transformar o terreno de posse em domínio para obter uma matricula no Cartório de Registro de Imóveis.
É comum no nosso país às pessoas adquirirem imóveis em situação irregular pensando que são os novos proprietários, ou que o registro é algo quase que automático após o pagamento do preço, porém, na maioria dos casos, estão adquirindo somente o direito de posse, o que requer transformar com isso futuramente em propriedade, matricular no competente Registro de Imóveis para obter o domínio.

Para se obter o Domínio precisa é necessário propor a ação Usucapião
Judicial ou Extrajudicial que  é um instituto jurídico disponível às pessoas que desejam regularizar a propriedade de imóveis, apenas a parte territorial sobre os quais detém a posse, isentado a edificação.
Previsto constitucionalmente e no nosso Código Civil, tem por finalidade
priorizar a função social da propriedade de forma que as pessoas possam ter
segurança jurídica para sua utilização.
Para propor a ação de usucapião, o interessado deve estar na posse do imóvel
de forma mansa, pacífica, ininterrupta por um determinado período de tempo, e mais, é necessário preencher os requisitos exigidos na lei para cada situação, aplicável a cada tipo de imóvel de acordo com a sua função.
Assim com os documentos apresentados pode-se enquadra os requisitos para
aquisição de propriedade por usucapião, bem como a capacidade civil dos
interessados.
A  ação de usucapião é enquadra diversos tipos a saber:
– Usucapião ordinária, onde o possuidor deve ter a posse de boa fé e o justo
título, o qual pode ser representado por um contrato de compra e venda ou de
cessão de posse de bens imóveis;
– Usucapião extraordinária, a qual independe de título ou da própria boa-fé;
– Usucapião especial rural a qual é destinada apenas aos imóveis rurais como
pequenas glebas de até cinquenta hectares. Nesse modelo, além do
interessado residir na propriedade, é necessário que o trabalho na terra seja
realizado pelo próprio ou por sua família;
– Usucapião coletiva, destinada para as áreas urbanas e também tem como
fundamento o Estatuto das Cidades. Destinado para famílias de baixa renda e
imóveis com área de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Nesse
modelo, reside a dificuldade de se delimitar o imóvel para cada possuidor, daí o
motivo de chamar-se coletiva;
– Usucapião Especial Familiar, destinado a regularizar imóvel de cônjuges que
abandonaram o lar. Também aplicável apenas a pequenos imóveis urbanos;
– Usucapião especial urbana, destinada a imóveis constantes do plano diretor
municipal. Necessário que sejam pequenas áreas destinadas apenas a moradia
dos requerentes.  

Cada modalidade de usucapião requer um prazo mínimo de posse, além é
claro, do preenchimento dos demais requisitos. Os prazos são:
– Usucapião Ordinária posse ininterrupta por 10 anos. O qual é reduzido para 5
anos quando existe um justo título, residência no local ou atividade de
interesse social;
– Usucapião Extraordinária posse ininterrupta por 15 anos. O qual é reduzido
para 10 anos quando os requerentes residem no imóvel;
– Usucapião especial rural posse ininterrupta de 5 anos;
– Usucapião coletiva posse ininterrupta de 5 anos;
– Usucapião Especial Familiar posse ininterrupta de 2 anos;
– Usucapião especial urbana posse ininterrupta por 5 anos.
Por outro lado, há necessidade de topografia especifica, sendo necessário um
procedimento administrativo, que seria declaração de confrontação e dos vizinhos da esquerda e direita para não existir a necessidade da pericia judicial e aceleraria o
processo judicial, edital e a citação das Fazendas Municipal, Estadual e União.
É bom lembrar, que após a regularização da documentação do imóvel, o seu
valor tende a se elevar de 30% até 50%.

Intermediação Imobiliária

Na negociação de compra e venda imobiliária escolher um imóvel não é uma
tarefa fácil, afinal, ele precisa atender suas necessidades e preferências, além
de ser um investimento que vai durar muito tempo. Por isso, a melhor alternativa para encontrar seu imóvel dos sonhos é através do auxilio de uma equipe de especialistas em intermediação imobiliária! Assim você evitar enormes dores de cabeça antes, durante e após o processo de compra.

Como funciona uma intermediação imobiliária?

Conhecida também como assessoria ou consultoria imobiliária, muitos pensam
que ela serve apenas para mostrar imóveis aos clientes, mas essa é uma ideia
muito errada!
Sua principal função é guiar o cliente em sua busca, desde a construção do
perfil do imóvel ideal e sua posterior identificação, até a concretização do
negócio. 
Ela atuará também na negociação dos termos e, se necessário, durante a
obtenção de financiamento.

Garantia de segurança e registro de imóveis

Os especialistas antecipam tendências, conseguem os melhores preços,
conhecem as melhores oportunidades e vão te orientar sobre o momento do
mercado imobiliário e a valorização ou desvalorização de bairros.
Além disso, a parte burocrática de comprar um imóvel pode ser bem
complicada para quem não entende do assunto. 
Por isso, ter uma equipe para cuidar de toda a papelada dos contratos e
documentos cartoriais é de grande valia!

Financiamento de FGTS

O mercado de crédito no Brasil está em constante mudança, especialmente
nas ofertas de financiamentos por instituições públicas e privadas. 
Ser orientado por quem acompanha e conhece esse mercado faz toda a
diferença na hora de conseguir crédito com as melhores taxas e prazos.

Contate SERGIO DA SILVEIRA Consultoria e Negócios – CRECISP
27.616J para começar agora mesmo a busca pelo imóvel dos seus sonhos
com uma equipe especializada e pronta para te ajudar!

Avaliação de Bens

Fazemos avaliação imobiliária para instituições financeiras e empresas em geral, uma ótima alternativa para efetivação de negócios ligados à locação e venda de bens imóveis, adequações legais, aceitação de bens em garantia, alienação de imóveis, dentre outros.
Para o início das atividades de avaliação, recomenda-se o esclarecimento de aspectos essenciais para definição do método avaliatório, tais como níveis de fundamentação e precisão, finalidade, objetivo e prazo para a apresentação do laudo de avaliação de imóveis. É recomendado consultar as legislações municipais, estaduais e federais, inclusive passivo ambiental, ou incentivos que possam influenciar no valor de imóvel.
Outro fator fundamental e determinante é escolha da metodologia a ser utilizada. Esta deve ser adequada em função da natureza do bem avaliado, da finalidade da
avaliação e dos dados de mercado disponíveis. A norma NBR 14.653-1 (2001) recomenda o método comparativo de dados de mercado. A metodologia utilizada deve ser justificada, atendo ao estabelecido na norma, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado, por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. Os métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos são: comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo, capitalização da renda.